海外买房不是菜场买菜，一定要做足功课再下手。
今天的话题进一步缩小到当今世界，最适合中国人买的房子有哪些。
从地理决定论角度看，今天全球适合中国人买的房子，无非这么5大区域：欧洲、北美、澳新、日韩、东南亚。
这些年还有不少国人跑去迪拜买房，我不是很看好。
迪拜虽土豪，投资需谨慎
不管在哪里买房，相同的目的是希望能投资赚钱，但不同地区，还有其他不同的附加目的。
欧洲买房，看重的是投资移民
在欧洲，尤其是经济复苏乏力的欧猪国家，像西班牙和葡萄牙，现在只要买50万以上欧元的房子，就能申请短期绿卡。
语言、学历、年龄、资金来源，统统没要求，只要没有犯罪记录，一人申请，全家(父母、配偶、子女)获身份，而且流程超快，几个月就能搞定。
拿到短期绿卡后，两年去一次，五年后就能申请西班牙永久居留权(长期绿卡)，享受国民待遇，也就是孩子读书，老人看病和西班牙人一样，就是没权利选总统。
拿西班牙绿卡主要有两个好处。
一是方便全球旅行，26个申根国家自由进出，全球一百多个国家免签入境。
二是万一今后国内这边有点啥，可以直接躲欧洲去，你懂的。而且不像拿了美国绿卡，要全球征税。
50万欧元以上的房子，再加上税费和中介成本，大概400多万人民币搞定，更适合资产在2000万以上的富人。
如果觉得50万欧元太贵，还可以考虑隔壁更懒散的希腊，只要25万欧元就够了，但是希腊房子无论是租金回报率还是长期看的保值升值潜力，都不如西班牙。
当然，还有更便宜的地中海明珠马耳他，买点国债也可以拿绿卡。
至于塞浦路斯就算了，用的是欧元，但不是申根国家，拿绿卡没用。
北美和澳新买房，看重的是孩子留学
新西兰太小，人口基数太少，三大城市中，奥克兰人口还没昆山多，惠林顿和基督城更是只有小县城的规模。度假很爽，放空身心灵，但要是常住……
额……天天看山看水数绵羊……我觉得人会傻掉的，所以新西兰不管孩子留学还是大人移民，都不应该是首选。
一只、两只、三只……怎么也数不过来……
美加澳，都是移民国家，纵深很广，人均资源占有量大，教育和医疗非常发达，也有足够支撑房价长期向上的国际化大都会可选，的确可以考虑先买房，给以后孩子留学和移民做准备。
但是投资移民要求和难度比西班牙高不少。
今天这个时代，好玩的都在国内，日新月异，啥新鲜玩样儿都拼命蹦出来，令人目不暇接，刺激极了。
如果你没有活到“宠辱不惊，看庭前花开花落;去留无意，望天上云卷云舒”，一心只求岁月静好，安度余生的年纪，其实可以先把孩子送去留学。
孩子以后愿意留在当地，也能留得下来，在当地结婚生子站稳脚跟了，再考虑自己跟着移过去。反正等你孩子出息了，你也老了，国内该玩的都玩过了，对吧。
日韩和东南亚买房，看重的是度假需求
离中国很近的，就是日韩和东南亚。
这些年，很多国人跑去济州岛买房。
因为济州岛相当于韩国的海南岛，对中国人免签，上海飞过去才1小时，比飞青岛厦门还近，春秋往返999机票不用抢。
虽然在我看来，就是个鸟不拉稀，既没有特殊自然环境，也没有深厚人文底蕴的小破岛，而且冬天冷死了。但韩国人当成宝啊，硬是包装成一个享誉世界的国际旅游岛。
济州岛标志性“景点”：城山日出峰
在旅游包装这件事上，海南真应该好好向前辈济州和台湾学习学习。
日本比韩国的旅游度假资源更丰富，可以深度游，反复玩，在东京或大阪买套小公寓，以后可以没事就去玩。
当然，日本买房更多的考量是租金回报率很可观。
东南亚号称中国后花园，热带海岛旅游资源异常丰富，这些年三亚房子被东北老乡炒得老高了，现在他们的目标进一步往南，移到比三亚房价更便宜的普吉岛，以后哈尔滨公安局得搞一个普吉派出所才行。
明确买房目的
所以如果有海外移民拿绿卡、子女留学打前站、旅游度假占坑位等需求的，在海外买房时，就需要特别注意了。
现在很多海外置业中介，为了尽可能多击中客户需求痛点，往往把投资、移民、留学和度假养老需求合在一起。
比如西班牙买房，既满足投资和移民需求，也能把孩子送去读书，加上西班牙舒适的地中海型气候，无论是东海岸的巴塞罗那、巴伦西亚，还是阳光海岸的格拉纳达、马拉加，绝对是度假养老不二选择。
巴塞罗那圣家堂
但仔细想想，你真的希望孩子从小学西班牙语吗?
你真的希望孩子从小和热情奔放但懒散的西班牙朋友生活在一起，被他们同化吗?
再比如泰国买房，既满足投资和度假需求，也能满足条件后获得泰国养老绿卡，孩子也能上当地的国际学校，泰英双语教学。
但仔细想想，你真的希望孩子从小学泰语吗?萨瓦迪卡走一个?
你真的希望孩子从小和泰国小朋友生活在一起，被他们同化吗?
尤其是男孩家长，想想，再仔细想想，你真的一点不担心吗?
印度电影《起跑线》说的很清楚：“在我们国家，英语不仅是一门语言，还是阶级。”
你不是整天焦虑阶层固化吗?
买房是打破阶层的基本选项，教育则是高级选项。
不仅在印度，在中国、日本、韩国、泰国、越南、阿联酋、沙特、埃及、土耳其、巴西等所有母语不是英语的国家，英语都不仅是一门语言，还是阶级。
但只有英语象征着阶级，必须学好，其他无论西语还是法语，泰语还是马来语，哪怕日语，都没有这个附加功能。
学习这些第二外语，完全可以看孩子兴趣。
如果要说20年后，你孩子长大时所面对的世界，汉语的影响力和普适性将仅次于英语，明显比日语、法语、德语、西语、俄语都高出一大截。
所以，学好中文也很重要……
所以，关于海外买房的目的，自己想想清楚，到底为了啥，别被中介花好稻好地忽悠搞晕了。
这个问题想不清楚，海外买房就会非常危险!
现在哪里的房价是洼地?
既然海外买房核心目的是赚钱，那就得找相对价值洼地。
价值洼地怎么找?
看两个指标。
第一，租金回报率。
买房赚钱就两个方法，房价涨了赚差价，租出去赚租金。
相比而言，后者风险要低得多。
考虑到海外买房涉及到昂贵的交易税费和繁琐的手续，尤其是资金汇入汇出问题，不太可能炒短线。
既然是长期持有，那短期房价涨跌就没必要那么在意，而应看重租金回报率。
国际上一般认为，发达国家的租金回报率在4%-6%属于正常范围，发展中国家因为还处于快速城市化阶段，大量农村劳动力持续涌入城市，带动租房需求，所以租金回报率达到5%-7%也属正常。
低于4%，意味着房价相对房租明显高估，是租房好时机;高于7%，则房价相对明显低估，是买房好时机。
第二，城市长期发展趋势。
既然我们准备长期持有物业，那就要看这座城市的长期发展趋势。
只要城市本身极具稀缺性，地位无法取代，注定会有源源不断的人口持续流入，长期看，房价总会上涨，人口流入速度越快，人均收入提升越快，上涨动力越大，而且不用太担心金融危机对楼市的冲击。
对于这样的城市，哪怕现在租金回报率不算特别高，只要还在合理范围内，就是相对洼地。
好，一个个看。
欧洲，城市化进程已结束，社会高度老龄化，还面临穆斯林移民的社会冲击。
力哥看过一个权威统计，2011-2016年，包括巴黎、柏林、罗马这些欧洲一线城市，不算海外新移民的话，人口都没怎么增长。
尤其是法国，除了巴黎，就没有拿得出手的大都会，过去法国还分成巴黎人和乡下人，现在巴黎已把全法国能吸的血都吸过来了，所以只能开放穆斯林劳工……
巴黎亚历山大三世桥
整个欧洲的大都市，只有伦敦都市圈的人口还在明显持续增长中，毕竟是全球金融中心，依然有投资价值。
北美，随着五大湖工业区的衰弱，芝加哥、底特律、匹兹堡都被称为“铁锈带”，人口持续外流，他们都去哪了呢?
美国50个州，各项指标排排坐，前四强基本都是加州、德州、纽约州和佛州，过去这4个州也是人口虹吸四大山头。
但2016年，纽约州人口爆冷出现负增长，人口规模和纽约州差不多的佛州，2011-16年的人口增长却是纽约州的7倍。
就像力哥在第一弹里说的，纽约太特么冷了，都快赶上哈尔滨了，不是最适宜人类居住的地区，德州、佛州在南方，加州在阳光西海岸，自然环境都比纽约州好太多。
纽约的冬天
而佛州就像美国的海南，纽约人对迈阿密的爱，就像哈尔滨人对三亚的爱一样，你不懂。
平心而论，美国就是个大农村，大部分人都生活在大大小小的乡镇，KFC就是美国农民最爱啃的乡村鸡。
真正的超一线城市，全球性的超级大都会，只有纽约，不像中国还有北上深可以选，往下走，洛杉矶就和纽约差了老远，勉强算准一线，北上深的小伙伴跑去一看，也会觉得很土……
其他所有城市，都是二线往下了。
过去第三大城市，是芝加哥，但由于人口持续外流，老三的位置怕是很快就会被老四休斯顿赶上了，另外同样地处德州的达拉斯人口也在快速增长中。还有与之形成金三角架势的圣安东尼奥，NBA德州三强都蛮厉害的。
所以如果纯投资，休斯顿、达拉斯、迈阿密，都是可以选择的。
但这些地方种族歧视比较厉害，你懂的。
如果还想考虑未来移民，那首选的置业方向依然是西海岸的洛杉矶、旧金山大湾区，以及北边一样人口持续流入的温哥华大湾区(温哥华、西雅图)。
西雅图
澳洲，你首先想到的肯定是悉尼，这是澳洲最具国际化大都会气质的城市，但也因为相对成熟，房价真的太贵了，连年大涨，涨到人神共愤，真心不建议现在再跑去入坑了。
过去几年，因为房价太高，逼着原本就有移民传统的澳洲人，不得不学中国青年“逃离北上广”，打开地图看看，最佳目的地只有北边的布村(布里斯班)和南边的墨村(墨尔本)。
2011-2016年，墨尔本和布里斯班本地居民的增速是全澳最快的，尤其是墨尔本，按复利计算，年均人口增速3.18%，排名世界第二。
这两座城市所在的维多利亚州和昆士兰州，也成了七个州中唯二的本地人口持续净流入的州。
墨尔本
由于是移民国家，每年都有大量新移民和留学生来到澳洲，所以澳洲的几大城市总人口都在持续增长，但增长最明显的还是墨尔本，现在的新移民case，八成都指向墨尔本。
去年的最新统计，悉尼人口超过500万，墨尔本只差了40万，由于墨尔本房价和悉尼还有明显剪刀差，10年后，墨尔本人口赶上悉尼是大概率事件。
而这个房价剪刀差，大概率也会不断缩小。
至于布里斯班，未来有两座一线城市压着，以澳洲有限的人口体量看，很难说是投资首选，更别说阿德莱德和珀斯了。
如果考虑到孩子留学和自身移民需求，墨尔本买房也是不错的选择。
另外再补充一句，如果想让孩子出国留学，力哥建议首选的依然是美国，能体验到最丰富的多元文化。
但未来澳洲的多元文化会越来越丰富，社会平等和种族融合会远超美国。
因为路途遥远，澳洲的欧洲裔移民基数远不如北美那么多，由于地缘接近亚洲，这些年吸引了越来越多亚裔移民，中国最多，印度第二，菲律宾第三，还有很多阿拉伯人。
所以20年后，等你孩子大了，会发现澳洲文化相当多元，在这里接受教育，也是相当不错的选择。
日本，深度老龄化，每天都减少1000多人口，年轻一代推崇宅文化和丧文化，房价横盘多年。
最近几年，在以中国人为代表的海外买家助推下开始有起色，但因为年轻人租房已成主流，今天日本人在买房问题上特别冷静理性，因为当年炒房栽的跟头实在太大了，完治丽香那一代人都老去了，还没缓过神来，导致大家都热衷租房而非买房，租金回报率自然相当可观。
懂的自然懂~
如果希望房价快速上涨，炒一波赚一票走人，就免了吧，在日本，不可能的。
如果希望长期持有物业，每年拿到稳稳的租金回报，那日本倒是保守型海外置业很不错的选择。
具体来说，只有东京、大阪和名古屋三个选择，京都的房子更接近旅游地产，不是首选。
但力哥说过很多次，人口虹吸未来会形成越来越强的集聚效应，小城市吸不动，就吸大城市，大城市也吸不动，就中心城市之间互相吸。结果名古屋也被东京和大阪吸，再然后大阪也被东京吸。
所以光从租金回报率上看，总体上大阪优于东京，但从长期持有物业的安全边际角度看，东京优于大阪。
也就是说，如果日本经济大复苏，东京房子涨的会比大阪快，如果再来一次全球金融危机或日本经济大崩盘，东京房子的抗跌性也会明显强于大阪。
东京“天空树”
东南亚地区，除了新加坡，都是发展中国家，经济增速较快，人口密度较高，人口结构较年轻，这些都意味着未来还有比较大的城市化潜力。
城市化会给中心城市带来持续的人口流入，这些人要在当地扎根，永久享受大城市的繁华和便利，就必然有买房需求，房价上涨就会有实质需求推动。
这个道理，和国内的城市化对房价的影响一样。
东盟十国，一个个来看。
新加坡的普通百姓都住组屋(政府提供的保障性住房)，剩下的商品房，完全放开，你们富人爱怎么玩就怎么玩，所以贵得离谱，PASS。
文莱是个袖珍苏丹国，靠石油发的财，人口还没澳门多，PASS。
老挝是个内陆国，国土以山地为主，只有中南部沿湄公河东岸狭长地带，有不多的平原可种地，北部几乎全是我国云贵高原向中南半岛伸展过去的山地。
这样的地理环境，决定了老挝虽然面积不小，但人口很少，哪怕全国人口都集中到万象(永珍)，也不足以支撑起一个国际化大城市，PASS。
剩下6个国家，人口基数够多，城市化率较低，人口结构较年轻，这些条件都给未来经济高速增长和房价持续上涨提供了潜力。
根据“要买就要买中心”的原则，只有这几座城市可以备选——
东南亚第一大城市，印尼首都雅加达;
东南亚第二大城市，泰国首都曼谷;
东南亚第三大城市，越南前首都胡志明市(西贡);
东南亚第四大城市，菲律宾首都马尼拉;
东南亚第五大城市，缅甸前首都仰光;
东南亚第七大城市，越南首都河内;
东南亚第八大城市，马来西亚首都吉隆坡;
东南亚第十大城市，柬埔寨首都金边。
东南亚分成中南半岛和马来群岛两部分。
岛屿国家，缺乏陆路交通，天然的对外联接成本非常高，全世界只有日本和英国在自家岛屿上孕育出了世界性大都会。
所以印尼雅加达和菲律宾马尼拉，很难成为买房首选。
还要考虑到这两个国家的高度腐败，基础设施建设的严重滞后，还有对中国人的态度。
嗯，你懂的……
中南半岛国家，缅甸直到2011年才刚刚结束军政府统治，昂山素季上台后，现在政局依然难言稳定，国内还有错综复杂的民族宗教矛盾。
缅北冲突一直没消停过，难民动不动就往云南跑，还有对罗兴亚人(缅甸印度裔穆斯林)有组织的迫害，就像当年印尼T华暴行中，当地警察视若无睹一样，引起了国际社会强烈不满。
虽然百废待兴，但投资仰光房产，还是需要比较大的勇气。
仰光大金塔
而马来西亚的马来亚部分虽然也在半岛上，但这个国家已是人均GDP超过一万美元的准发达国家，吉隆坡人均GDP更是超过2万美元，相当于中等发达国家水平，虽然不能和新加坡比，但和周边穷邻居们比，吉隆坡已是相对成熟的城市。
另外马来亚腹地太小，吉隆坡背后就是金马伦高原(云顶赌场就在金马伦高原边缘)，只有西边沿海细长地带有些小平原，限制了城市的发展空间，也很难说是买房首选。
剩下只有曼谷、胡志明市、河内和金边。
对应的就是湄南河、湄公河和红河冲击平原。
上面说过，2011-2016年，本地人口增速第二快的城市是墨尔本，那第一是谁?
金边，年均增长5.12%。
金边
和周边国家相比，柬埔寨经济发展相对最落后，城市化率最低，房价也相对最低。
同样是百废待兴，今天的柬埔寨似乎比缅甸看起来更有希望一点，至少国家没有内乱了，所以很多人看好金边未来的房价升值潜力，不是没有道理的。
现在的金边，只相当于上世纪80年代中国一线城市的发展水平。
相比于隔壁的越南，由于历史上没怎么被中国欺负过，柬埔寨没有明显的排华情绪，法律政策宽松，外汇不受管制，给钱就好办事，换句话说，腐败程度相当高。
再来看隔壁的越南。
越战后，人口出生率持续飙高，现在人口已接近1亿，劳动力相当充沛，南北两个冲击平原，特别是南边的湄公河平原，背后和老挝、柬埔寨、泰国连成一体，腹地广阔，上游可以直通云南，是中国-东盟自贸区的核心区，从地理上看，是非常难得的风水宝地。
相比而言，泰国的经济发展水平比越南更高出一头，曼谷的底子相比胡志明市更厚。只要去旅游过的人都知道，现在的曼谷，老外超级多，已有国际化大都会气质。
曼谷玉佛寺
泰国的面积和四川差不多，人口和河北差不多，GDP和安徽差不多，人均GDP和江西差不多，总体上，可以看成中国中西部地区一个省的经济体量和发展水平。
但曼谷的地位是首都，就和国内的省会不一样。河南年轻人不去郑州可以去北京，安徽年轻人不去合肥可以去上海，哪怕是越南青年人，也有河内和胡志明市两个选择，但泰国有抱负的年轻人没有别的选择，只能去曼谷。
享受过曼谷的灯红酒绿，五光十色，再也回不去乡下了。
背后有足够广阔的平原腹地，国内有不断流入的劳动力(7000万人口)，本身就是享誉国际的旅游城市，已建成了相当高大上的市中心区域，文化开放多元，所以曼谷是东南亚这片风险相对较高的投资沃土中，买房风险相对最低的一座城市。
最后想再说说腐败问题。
透明国际公布的2017年最新全球国家清廉指数排名中，柬埔寨21分，老挝29分，缅甸30分，菲律宾33分，越南35分，泰国和印尼37分，马来西亚47分，文莱62分，新加坡84分。
从腐败程度，也能明显看出，东南亚国家，分成四个发展水平完全不同的层次。
新加坡一骑绝尘(人均GDP5万美元+)，亚洲无人能及。
繁华的新加坡
文莱依靠石油，成了类似卡塔尔这样的迷你富国(2万美元+)。
马来西亚成了上世纪90年代“亚洲四小虎”中唯一冲破中等收入陷阱的国家(1万美元+)。
剩下的都比中国穷，也都比中国腐败。
主上托福，中国最新的清廉指数提高到了41分，创历史新高!
在比较腐败的这些国家中，又分成三个级别。
当年的“小虎”泰国(6000美元)相对好一些。
另两个“小虎”——印尼(3000美元+)、菲律宾(接近3000美元)，外加跟随中国革新开放中的越南(2000美元+)在中间。
老挝(2000美元+)、缅甸(1000美元+)和柬埔寨(1000美元+)最差。
所以泰国、越南、柬埔寨的投资风险，是逐层递增的。
当然，正所谓富贵险中求，理论上潜在的投资回报，也是逐层递增的。
总结
纯粹为了拿绿卡以后出国方便，欧猪国家，尤其是西班牙、葡萄牙这些最合适。
想要长远投资欧洲房产，首选伦敦。
为子女留学铺路，顺便置业投资，美加澳最合适，美国优选西海岸，澳洲优选墨尔本。
兼顾房产升值潜力和租金回报率，保守型的最佳选择是日本，仅限东京和大阪，进取型的最佳选择是东南亚。
上述海外置业目标，东南亚房价相对最低，投资门槛相对最低，是首次海外置业不错的选择。
东南亚城市，重点考虑曼谷、胡志明市、河内和金边，其中曼谷城市发展相对最成熟，长期投资风险相对最低。
这就是力哥决定先去曼谷实地考察的原因。
作者：力哥说理财；公众号：力哥理财
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