今天是3月2号，来和大家聊聊从去年年底就开始提，昨天开始已经正式进入转换实施期的房贷利率“换锚”这件事。
按照央行去年发布的公告，从今年的3月1日到8月31日，房贷合同是按旧规约定利率的人就要陆续和银行商量该怎么转换了。
但業問在日常沟通的过程中发现，仍有很多人存在着各种疑惑，压根就没搞懂这究竟是怎么一回事儿。
所以業問今天就干脆把其中一些重要的、大家普遍比较关心的问题再拿出来详细说说。
1、首先，是要不要转换的问题。
有些人买房比较早，利率本身就打了折，所以会问：我的利率已经这么低了，还需要改吗?
大家先明确一点，这次调整针对的是“参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款”，所以说原本约定了固定利率的房贷合同不需要调整，公积金贷款的部分也不受影响。
而如果你原本合同约定的是浮动利率的话，那不好意思，除非你贷款的剩余时间很短，不然要不要改不是你可以选择的，你就一定要做这个转换，银行接下来会联系你的。
那么就有第二个问题了，发生了什么变化呢?
过去，浮动的房贷利率是以“贷款基准利率”作为定价基准的，在这个基础上上浮或者下浮一定的比例。
举例来说，業問在2018年买了一套房，贷款利率是在基准利率的基础上再上浮20%，而当时的基准利率是4.9%，那么对应的实际利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%。
假设没有LPR的推出，而明年贷款基准利率变成了4.85%，那么業問明年的实际利率就变成了4.85%*(1+20%)=5.82%。
这就是原来浮动房贷利率的计算方法，非常简单。
但接下来，你有两个选择：
一是以LPR为定价基准，在此基础上进行加点;二是约定为固定利率。
你可以选择浮动，也可以选择固定，完全看你自己的决定，银行一般也不会强制你做某种选择。
看到这你可能有一堆问题：LPR这玩意和贷款基准利率有什么不同?加点要加多少?固定利率要设为多少?
要搞明白这个，得先搞明白啥是LPR。
这么多年以来，银行的贷款基准利率是央行决策规定出来的利率，好几年才变一次。
而LPR是多家银行每月在MLF利率的基础上加点报价形成的，更市场化。
要加多少点呢?加点的数值应该等于你原来合同的最近执行利率水平和2019年12月发布的对应期限LPR利率的差值。
如果你没看懂，可以记住業問的这个公式：
重签合同后的实际利率=最新周期的LPR +(原实际利率-4.8)
还是業問的例子，2018年买了一套房，贷款利率上浮了20%，实际利率为5.88%。
要算出2021年業問最新的实际利率，首先得找到2019年12月的5年期以上LPR利率，这个数值是4.8%。
5.88减去4.8，产生的差值就是1.08%，这就是業問这笔房贷的固定加点值了，接下来无论最新的LPR是多少，后面的这个加点值就固定在这不会变化了。
当然，如果業問一开始没留神选了固定利率呢?那就直接按原合同的实际利率继续执行，在这个例子中就是5.88%，以后也都是这个利率。
2、接下来你可能会问：那我到底要选浮动利率还是固定利率?
分三种情况来说吧。
第一种情况，原本为基准利率。
你最近的执行利率就是基准利率4.9%，所以你的固定加点是4.9%-4.8%=0.1%。
如果选择固定利率，那么以后利率都是4.9%;如果选择浮动利率，以后的利率就是LPR+0.1%。
当未来的LPR小于4.8%时，就是浮动利率比较划算;当LPR等于4.8%时，浮动利率和固定利率一样;当LPR大于4.8%时，固定利率比较划算。
最新一期公布的5年期LPR，已经只有4.75%，所以选浮动利率更划算。
第二种情况，原本为基准利率上浮。
继续用業問上面提到的例子，2018年买的房子，利率上浮20%，实际执行利率5.88%，固定加点1.08。
选择固定利率的话，業問以后的房贷利率都是5.88%，不划算。
选择浮动利率的话，按照前面的公式，業問以后的利率就是LPR+1.08。
即便接下来央行不再继续调低5年期LPR了，業問在2021年将拿到的最新利率会是4.75+1.08=5.83，比之前要少一点!
当然，如果LPR后面又调回到4.8了，那实际利率就和之前的一样，如果LPR大于4.8了，那比之前的要坑。
第三种情况，原本为基准利率下浮。
假设業問2018年买的另一套房子，利率是下浮了10%，也就是打了9折。
那么業問实际执行的利率就是4.9*0.9=4.41，固定加点是-0.39。
同样的逻辑，选固定利率，那業問接下来的利率就还是4.41，也不错。
选浮动利率，按照前面提到的公式，業問以后的利率就是LPR-0.39。
同样，即便接下来的5年期LPR还是4.75，業問在2021年将拿到的最新利率是4.75-0.39=4.36，比之前要低!
如果LPR后面又调回到4.8了，那实际利率就和之前的一样，如果LPR大于4.8了，那比之前的要坑。
看到这里，你肯定也发现了，4.8这个数值非常关键!
所以，如果上面的这些算法你觉得还是太麻烦，又想搞明白接下来是看固定利率划算，还是浮动利率划算，那就直接看最新的LPR是比4.8%高还是低就行了。
如果低于4.8，浮动划算!如果等于4.8或者超过4.8了，固定划算!
業問此前给大家的建议，是在房贷利率转换时，一定要选择浮动利率。
因为目前5年期以上LPR已经低于4.8了，未来3-5年内大概率会继续下调!
但房贷毕竟得还好几十年，短期看是更便宜了没错，那3-5年之后呢?会不会又上调?如果调得比4.8高了，那岂不是亏大啦?
業問的答案是：LPR的调整曲线肯定不可能一直下滑，短期下调后难免迎来盘整甚至是回调的时候，但中长期曲线一定是无限接近与零甚至是负数的!
用人话来解释就是：我们早晚都要进入发达国家已经在实行的零利率或负利率的状态。
周小川之前已经放过口风了：“中国还是可以尽量避免快速地进入到负利率时代”，背后的意思也非常明显了，虽然短期不会出现零利率，但中长期完全可能。
所以業問在这里再给大家强调一遍：房贷利率转换时，一定要选择浮动利率!
注意了，这个只能转换一次，选完了以后就都是按照这个来，没法再改了。
3、选好了之后，是不是利息马上就能减少呢?
不是的，因为转换当下的利率是保持不变的。
什么时候开始有变化呢?多久变一次呢?这就分别要看你和银行约定的“重定价日”和“重定价周期”了。
从下一个重定价日开始，LPR按照最新公布的数值去算，每一个重定价周期变化一次。
重定价周期最短一年，你也可以约定为两年、三年。
但是因为未来一定是处于降息周期，所以如果你的周期长了，别人利息减少了你还是不变，那多亏啊，所以建议约定为一年。
重定价日呢，这个就比较随意了，你可以自行决定，不过多数人的选择是1月1日。
给大家举个例子帮助理解：
如果你约定的重定价周期是1年，重定价日是1月1日的话。
那么你做了转换之后，一直到2020年12月31日，你的房贷利率仍然和转换之前一样。
从2021年1月1日开始，你的利率可能就有变化了。
2021年1月1日至2021年12月31日，你的房贷利率是2020年12月20日公布的对应期限LPR+你的固定加点。
2022年1月1日至2022年12月31日，你的房贷利率是2021年12月20日公布的对应期限LPR+你的固定加点。
以此类推……
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